上海留學生落戶-如何攻破上海ldquo;最嚴厲限購rdquo;
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留學生/應(yīng)屆生/非婚子女 落戶上海咨詢
1、非上海戶口在上海買房,需要在買房前連續(xù)繳納(pay)5年社保,補交的不算。此外,文件使用了“家庭”這樣的措辭,疑似外地未婚者是沒有購房資格的。
2、二套房首付提高到5成和7成。而且認房不認貸,也就是說,只要你此前在上海有一套房,無論是否還清貸款,再買房子都是二套房。
3、公司購買的商品住房再次上市交易,需滿3年及以上,若交易對象為個人,按照上海市限購政策執(zhí)行。
應(yīng)該說,這是非常嚴厲的政策,對于上海房價過快上漲將產(chǎn)生遏制作用。有上海示范,房價漲幅遠超上海的深圳估計將跟進。深滬行動了,上海怎么辦?
房價漲跌不是本文討論的重點,本文想探討的是如何攻破上海的限購政策。留學生落戶上海戶口遷移需要按照《中華人民共和國戶口登記條例》第十條“公民遷出本戶口管轄區(qū),由本人或者戶主在遷出前向戶口登記機關(guān)申報遷出登記,領(lǐng)取遷移證件,注銷戶口。具體地說,就是那個5年社保。
其實很簡單到上海注冊(register)一家企業(yè),然后買房子。
現(xiàn)在國家正在鼓勵“大眾創(chuàng)業(yè)”,所以注冊(register)一家企業(yè)非常容易,連驗資都免了。對于企業(yè)買房子,目前國家政策也是鼓勵的,因為有利于去庫存,買房子還可以獲得稅收上的抵扣等優(yōu)惠。
但有一點,通過(tōng guò)公司購買房子,無論是買賣階段,還是持有階段,其稅負都明顯超過個人買房。
我們先看一下買房階段。留學生落戶上海戶口遷移需要按照《中華人民共和國戶口登記條例》第十條“公民遷出本戶口管轄區(qū),由本人或者戶主在遷出前向戶口登記機關(guān)申報遷出登記,領(lǐng)取遷移證件,注銷戶口。
首先是首付和貸款問題。留學生落戶上?!币约暗谑龡l“公民遷移,從到達遷入地的時候起,城市在三日以內(nèi),農(nóng)村在十日以內(nèi),由本人或者戶主持遷移證件向戶口登記機關(guān)申報遷入登記,繳銷遷移證件”的規(guī)定進行。目前公司買房子,沒有住宅、商業(yè)的限制,你可以買住宅。但企業(yè)買房不能做按揭貸款,資金門檻比比較高。當然,土豪不存在資金問題。
由于是公司買房,所以契稅是3%,不會有1%、1.5%這種稅率優(yōu)惠。其他的稅費,跟個人買房差別就不大了。
然后是持有階段。
個人名下的住宅在持有階段,基本上沒有官方的稅費,只有物業(yè)管理(guǎn lǐ)這些雜費。但公司(Company)就不同了,稅費還比較多。
首先是房產(chǎn)稅(House Duty),這個是每年都要繳納(pay)的,標準是“房產(chǎn)原值×70%×1.2%”,如果你的房子1000萬元,每年是8.4萬元。留學生落戶上?!币约暗谑龡l“公民遷移,從到達遷入地的時候起,城市在三日以內(nèi),農(nóng)村在十日以內(nèi),由本人或者戶主持遷移證件向戶口登記機關(guān)申報遷入登記,繳銷遷移證件”的規(guī)定進行。當然,你買房子的時候可以將過戶價寫得低一些,但最低不能低于官方的評估價。
此外,還有每年的土地使用稅,計算方式方法是“所占土地面積×規(guī)定的稅額”,對于高層建筑來說,這個費用非常低,可以忽略。
然后是賣出階段。
首先是公司所得稅,計算方式方法是“×25%”。然后是營業(yè)(yíng yè)稅“×5.6%”
此外,是土地增值(zēng zhí)稅,也就是房地產(chǎn)行業(yè)的“反暴利稅”,它按增值幅度從30%-60%不等。具體來說,增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額 100%的部分,土地增值稅稅率為40%。最高稅率為60%。
另外,買方需要支付的契稅(Contract tax)是3%。留學生落戶上海戶口遷移需要按照《中華人民共和國戶口登記條例》第十條“公民遷出本戶口管轄區(qū),由本人或者戶主在遷出前向戶口登記機關(guān)申報遷出登記,領(lǐng)取遷移證件,注銷戶口。上海留學生落戶但由于各地的政策不盡相同,購置新房未必就能夠在新房所在地落戶。因此,你應(yīng)該在咨詢新購房所在地公安機關(guān)可以辦理落戶的明確承諾后,依據(jù)購房合同及產(chǎn)權(quán)證書,按《中華人民共和國戶口登記條例》第十條的規(guī)定。
可以看出,通過注冊(register)公司買房,在買的時候還感覺不到太多壓力。但到了持有階段,壓力開始顯現(xiàn)。如果你的企業(yè)有實質(zhì)性經(jīng)營(jīng yíng),每年的房產(chǎn)稅(House Duty)還可以抵扣,如果僅僅是為了買房而注冊的企業(yè),房產(chǎn)稅就構(gòu)成了比較明顯的壓力。
最讓人崩潰的是在賣出階段,企業(yè)所得稅(Corporate)和土地增值(zēng zhí)稅都比較重。但有個辦法可以避稅,這就是把公司賣掉。如果你將來準備通過(tōng guò)這種方式方法轉(zhuǎn)讓房屋,就不要在一家公司名下放多套房產(chǎn),否則將來交易起來不方便。
總之,通過注冊(register)企業(yè)到一線城市買房是個選擇(xuanze),但麻煩事也比較多,整體稅負會上升,關(guān)鍵看你的技巧了。
當然,這里說的是商品住宅。至于商鋪、商務(wù)公寓、軍產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房,根本就不存在限購。但商業(yè)物業(yè)的投資(意義:是未來收益的累積)價值,顯然會低于住宅。
至于軍產(chǎn)房和小產(chǎn)權(quán)房,帶有賭博性質(zhì),但賭贏的可能性比較大,尤其在一線城市。
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