賣房不遷戶口 買家可討違約金

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在二手房交易進(jìn)程中，因?yàn)閼艨谶w徙引發(fā)的糾紛難能可貴，不少買房人碰到了賣家戶口遲遲不遷走，或者買了“學(xué)區(qū)房”卻無(wú)奈落戶的糟心事。昨日，上海市二中院通報(bào)了該院3年來(lái)審理的因戶口遷徙引發(fā)的屋宇交易合同糾紛案件，上海戶口，買房人懇求現(xiàn)有戶口遷出的案件占86%。市二中院表示，法院無(wú)奈裁決遷徙戶口，但買房人可能依據(jù)合同商定主意相應(yīng)的違約金。
違約金最高達(dá)房款20%
據(jù)統(tǒng)計(jì)，自至7月，市二中院先后審理二審的波及戶口遷徙問(wèn)題的屋宇交易合同糾紛案件共50件。占同期審理的屋宇交易合同糾紛案件總數(shù)的5%。其中，買房人懇求現(xiàn)有戶口遷出的案件占總數(shù)的86%。
“案件集中在學(xué)區(qū)房及連環(huán)交易中”，市二中院民一庭庭長(zhǎng)肖大明介紹，在因戶口遷徙引發(fā)的糾紛案件中，波及學(xué)區(qū)房交易的案件占25%，上海戶口，如屋宇中已登記有多人戶口，現(xiàn)有學(xué)籍可能已被利用，影響學(xué)區(qū)房落戶。波及連環(huán)交易的案件占20%，如屋宇中有賣房人或前手屋宇所有權(quán)人的戶口，戶口登記人不配合遷出或無(wú)奈遷出等。
肖大明說(shuō)，50%的案件波及案外人的戶口，即涉案屋宇中除了賣房人戶口外，還波及其親屬等其余案外人的戶口，或者前手屋宇所有權(quán)人及相干人員的戶口。上海留學(xué)生落戶政策由公安機(jī)關(guān)戶政管理機(jī)構(gòu)制作，用以記載和留存住戶人口的基本信息的法律文書。戶口是住戶和人口的總稱，計(jì)家為戶，計(jì)人為口。
當(dāng)事人在二手房交易進(jìn)程中大多對(duì)違背戶口遷徙任務(wù)的違約金進(jìn)行了明白劃定，如個(gè)別商定按屋宇總價(jià)款的一定比例按日支付違約金。因?yàn)檫`背戶口遷徙任務(wù)的違約舉動(dòng)連續(xù)時(shí)光較長(zhǎng)，導(dǎo)致訴訟時(shí)違約金數(shù)額較高。“多數(shù)人5b4懇求違約方繳納多少十萬(wàn)元，也有局部懇求的高達(dá)百余萬(wàn)元，最高數(shù)額已經(jīng)達(dá)到總房款的20%。”
不遷戶口起因多樣
肖大明表示，“學(xué)區(qū)房”交易市場(chǎng)較為活潑。有確當(dāng)事人購(gòu)買“學(xué)區(qū)房”，尤其是東城、西城等中心城區(qū)的平房，房產(chǎn)證上登記為居住，但實(shí)際是過(guò)道，或?qū)嶋H面積十分小，有的甚至不到2平方米，無(wú)奈滿意居住前提，在落戶中可能存在妨礙?；蛞?qū)W籍利用限度等起因無(wú)奈確保入學(xué)資格，導(dǎo)致購(gòu)房目標(biāo)無(wú)奈實(shí)現(xiàn)。
還有買房人未預(yù)先考察核實(shí)，未與其余戶籍登記人明白戶口遷出任務(wù)，僅僅是賣房人許可讓其親屬遷出，甚至于在合同履行進(jìn)程中，呈現(xiàn)登記人不愿配合、基本找不到登記人，甚至登記人已經(jīng)去世亡等情況，致戶口遲遲無(wú)奈遷出。
局部戶口的登記人不其余落戶地點(diǎn)，如有的賣房人賣房后租住“公租房”，有的老人以“賣房養(yǎng)老”的方法居住在養(yǎng)老院等，因“公租房”、養(yǎng)老院及私家租賃的屋宇等不具備落戶的前提，導(dǎo)致戶口無(wú)奈遷出。留學(xué)生落戶上海機(jī)構(gòu)所獨(dú)有的一種人口管理方法。一個(gè)中國(guó)人出生后被要求選擇其父母中的一方的戶籍作為自己的戶籍，在就學(xué)、就業(yè)等也可以遷移戶口，但是有時(shí)地方政府會(huì)限制遷移的名額，以及征收高額城市增容費(fèi)；因超生等原因也存在大量沒(méi)有戶口的人口。
■法官提5b4醒
提前核實(shí)戶口學(xué)位
肖大明表示，假如登記人不批準(zhǔn)遷出戶口或不具備遷出戶口，或者涉案屋宇有其余無(wú)奈落戶的情況，買房人僅能依據(jù)雙方交易合同的商定，主意相應(yīng)的違約金，無(wú)奈懇求法院裁決別人遷出戶口或裁決其遷入戶口，公安機(jī)關(guān)亦不強(qiáng)迫別人遷出戶口的權(quán)力。留學(xué)生落戶上海若報(bào)入上海市直系親屬處，須附戶主的戶口本、戶主的房屋產(chǎn)權(quán)證、戶主同意入戶承諾書；戶口若報(bào)入用人單位的附集體戶口本地址首頁(yè)；戶口若報(bào)入上海市或區(qū)人才服務(wù)中心集體戶的附同意接受函原件；戶口若報(bào)入由業(yè)務(wù)管理部門推薦的集體戶口的，用人單位報(bào)上海市人力資源和社會(huì)保障局（上海市外國(guó)專家局）的請(qǐng)示函中須注明；戶口若報(bào)入本人購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)房?jī)?nèi)的，附房屋產(chǎn)權(quán)證。但依據(jù)現(xiàn)有的戶籍政策，屋宇內(nèi)現(xiàn)有的戶口不影響新的所有權(quán)人戶口的遷入，買房人獲得屋宇所有權(quán)后，可能辦理戶口遷入。
他提示，買房人應(yīng)在簽訂交易合同前全面理解涉案屋宇中的戶口登記情況，并在合同中明白商定屋宇內(nèi)現(xiàn)有戶口的遷出期限及相應(yīng)違約義務(wù)。以購(gòu)買“學(xué)區(qū)房”為重要目標(biāo)的買房人，應(yīng)提前向?qū)W校及教導(dǎo)部分核實(shí)相干入學(xué)政策及涉案屋宇學(xué)籍的利用情況。假如所在學(xué)區(qū)對(duì)學(xué)籍利用有限度，倡導(dǎo)在合同中明白商定入學(xué)指標(biāo)利用問(wèn)題及相應(yīng)違約義務(wù)。
假如雙方明白商定涉案屋宇對(duì)應(yīng)的學(xué)籍指標(biāo)歸買受人利用，假如賣房人違約，有可能導(dǎo)致買房人購(gòu)房目標(biāo)無(wú)奈實(shí)現(xiàn)，買房人懇求連續(xù)履行合同的，那么買房人可在訴訟b68進(jìn)程中向法院申請(qǐng)舉動(dòng)顧全，禁止利用涉案屋宇及該屋宇對(duì)應(yīng)的戶口的學(xué)位。