安居客：居住證新規(guī)發(fā)布 上海樓市或迎“新剛需”

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一個城市外來人口的涌入量，無疑是該區(qū)域樓市能否保持堅挺的重要基礎(chǔ)。上海戶口若報入上海市直系親屬處，須附戶主的戶口本、戶主的房屋產(chǎn)權(quán)證、戶主同意入戶承諾書；戶口若報入用人單位的附集體戶口本地址首頁。以一紙限購令將大批非上海戶口購房需求阻擋在外的上海樓市，目前正在居住證調(diào)整上頻頻出臺 ;含義深厚 ;的新規(guī)。針對這些微妙變化，國內(nèi)的新房、二手房服務(wù)平臺安居客的房產(chǎn)分析人士日前判斷，新規(guī)發(fā)出的信號均指向一個方向：逐漸有利于外來人口在滬購房和定居，而這一趨勢也將為上海樓市未來數(shù)年穩(wěn)定的新增剛需。
8月14日,上海發(fā)布新版《上海市居住證積分管理辦法》，其中引人注目的規(guī)定是,持證人近3年內(nèi)累計24個月在上海繳納社保費基數(shù)等于本市上年度職工社會平均工資3倍的，即可獲得總積分標(biāo)準(zhǔn)分值120分。該規(guī)定如果通俗歸納即是：外地在滬工作的高收入人群，月薪超16353元即可直接獲得120分標(biāo)準(zhǔn)分。
此舉對樓市有何直接利好呢？安居客房產(chǎn)分析人士表示，居住證積分明顯和直接的效果，是對外地購房者減免房產(chǎn)稅，從而對釋放剛性需求有顯著推動作用。按現(xiàn)行規(guī)定，持有《上海市居住證》、積分達到標(biāo)準(zhǔn)分值120分并在上海工作生活的購房人新購住房、且該住房屬于家庭住房的，可以申請減免購房房產(chǎn)稅。
目前這一房產(chǎn)稅適用0.4%和0.6%兩檔稅率，每年按購房房屋總價的7折計征，在房價高企的今天，這筆費用可謂不菲。以安居客網(wǎng)站顯示的上海8月二手房均價 32707 元/m²計算，一套100平方米的住宅，即使按檔0.4%稅率計算，購房者每年都要繳納9156元房產(chǎn)稅。
免稅只是居住證調(diào)整帶來的直接和表面的影響，而對上海樓市的意義，則是間接推動購房需求的大量入市，從而為上海樓市的升溫起到引擎作用。留學(xué)生落戶政策把以“無血緣關(guān)系而居住在一起的人員”立戶，即由業(yè)緣關(guān)系共同居住在機關(guān)、團體、學(xué)校、企業(yè)、事業(yè)單位內(nèi)部或公共宿舍的人而立戶的稱為集體戶，家庭戶是戶口管理中最主要的形式。正因如此，近期居住證新規(guī)的變化，還不僅僅是積分制的調(diào)整，而是在 ;居轉(zhuǎn)戶 ;、限購微調(diào)上動足了腦筋。上海有關(guān)方面日前表示，符合條件的在滬居住者將實現(xiàn)自動簽注，居住證有效期限會自動延長一年。這一變化看似只是流程簡化，卻對吸引外來人口常住起到積促進作用。按現(xiàn)行規(guī)定，居住證滿7年且符合相關(guān)規(guī)定的，則可轉(zhuǎn)化為上海戶籍。自動簽注無疑有利于這一轉(zhuǎn)化。尤其重要的是，這一 ;七年之規(guī) ;正在向 ;兩年 ;縮短，屆時將有大量持居住證的外來人口轉(zhuǎn)化為上海戶籍。
此外，上海的居住證政策變化還在漸漸消融 ;限購 ;這座冰山。上月，上海出臺更為直接和便利的 ;科創(chuàng)人才引進 ;政策，對達到上海市居住證積分標(biāo)準(zhǔn)分值且繳納個人所得稅達到一定數(shù)額或職工社保繳費基數(shù)達到一定標(biāo)準(zhǔn)的非滬籍人員，定向微調(diào)住房限購政策。這一變化也被認(rèn)為是 ;限購 ;的變相和局部取消。據(jù)業(yè)內(nèi)統(tǒng)計，這部分人目前占比雖少，卻對滬上住宅有較大影響。上海多個產(chǎn)品的買家近九成為企業(yè)家人，其中又有三到四成買家是外省市人群。
安居客房產(chǎn)分析人士表示，十年來，上海市的常駐人口增長了38%，其中外來人口更是增長了159%。落戶上海申辦落戶人員年齡距法定退休年齡須五年以上。屬于國家認(rèn)定的高層次人才或者具有特殊專長并為本市緊缺急需的海外高層次留學(xué)人員，年齡可適當(dāng)放寬，但須由用人單位先向上海市人力資源和社會保障局(上海市外國專家局)申報，經(jīng)審核同意后受理。這意味著十年來上海的租房和購房需求量的巨大增幅，外來人口 ;功莫大焉 ;。截至末，上海常住人口總量為2425萬，其中外來人口為996萬人。因此，上海有41%的人口的購房需求是可以通過居住證體系 ;被調(diào)控 ;的。目前上海居住證政策已經(jīng)被用做調(diào)控樓市的松緊自如的閥門。當(dāng)樓市過熱時，相關(guān)政策起到一個收緊調(diào)控作用；而當(dāng)樓市遇冷時，則以放松方式吸引大量需求入市。在目前以放松為主的基調(diào)下，可見其未來對上海樓市輸送的剛性需求之大。